TOUT SAVOIR SUR L’IMMOBILIER EN SUISSE

Le marché suisse du logement peut être une source de grande confusion pour les expatriés qui s’installent en Suisse. Les prix des maisons varient considérablement d’une région à l’autre et les règles concernant la propriété étrangère et les hypothèques suisses peuvent perturber n’importe qui. Dans ce guide, nous vous expliquons comment acheter un bien immobilier en tant qu’expatrié en Suisse.

Ce guide pour acheter un bien immobilier en Suisse comprend des sections sur :

  • L’accession à la propriété en Suisse
  • Acheter ou louer en Suisse
  • Prix ​​des maisons en Suisse
  • Les étrangers peuvent-ils acheter un bien immobilier en Suisse ?
  • Frais d’achat d’un bien immobilier en Suisse
  • Comment trouver un bien immobilier à acheter en Suisse
  • Comment acheter un bien immobilier en Suisse
  • Emménager dans votre propriété en Suisse
  • Construire une maison en Suisse
  • Vendre une maison en Suisse
  • estimer la valeur de mon bien dans le Vaud

L’accession à la propriété en Suisse

Les taux d’accession à la propriété en Suisse sont parmi les plus bas au monde, mesurés à 37,4 % de la population en 2016. Les chiffres sont les plus bas à Bâle (16 %) et à Genève (18,3 %). Ce chiffre s’élève à près d’un tiers à Zurich.

Les résidents suisses plus âgés sont plus susceptibles d’être propriétaires de leur logement. 47,5 % des plus de 65 ans sont propriétaires contre seulement 26,1 % des 25-65 ans. La majorité des propriétaires vivent dans des collectivités plus rurales. Les raisons en sont nombreuses : de la croissance démographique dans les villes qui met à rude épreuve le parc immobilier à la hausse des prix et à la bureaucratie qui retarde l’achat de biens immobiliers. C’est le cas pour la Maison en vente en Sion par exemple.

La forte hausse des prix des logements en Suisse a conduit la Banque nationale suisse à adopter de nouvelles réglementations visant à réduire la dette hypothécaire des ménages. Cette décision a fait chuter les prix des logements en Suisse en 2017.

Faut-il louer ou acheter une maison en Suisse ?

Avec un marché immobilier dynamique et un processus d’achat lent, de nombreux expatriés choisissent d’abord de louer lorsqu’ils s’installent en Suisse.

Cela ne veut pas dire que louer ici est nécessairement une expérience positive pour tout le monde. En effet, dans les quartiers prisés, le secteur locatif privé est ultra-concurrentiel, les propriétaires recevant de nombreuses demandes pour chaque bien.

Prix ​​des maisons en Suisse

Les prix des logements en Suisse augmentent régulièrement depuis avril 2019 environ et ont augmenté de 2,1% en glissement annuel en septembre 2020. Cela fait suite à une baisse en 2017, lorsque les prix d’achat ont chuté pour la première fois en plus de 15 ans.

Entre 2000 et 2016, les prix des logements suisses ont augmenté d’un remarquable 80,5%, une tendance qui a amené la Banque nationale suisse à introduire des critères de prêt plus stricts et à abandonner son plafond par rapport à l’euro dans le but de réduire la demande des investisseurs.

Des données récentes montrent qu’en décembre 2020, le prix demandé moyen par mètre carré pour acheter un appartement en centre-ville était de 12 938 CHF à Zurich , 13 426 CHF à Genève et 13 967 CHF à Lausanne .

C un des étrangers achètent des biens en Suisse?

La Suisse a des restrictions strictes sur les étrangers qui achètent une propriété, donc selon vos antécédents, vous pouvez trouver vos options limitées. Vous pouvez acheter un bien immobilier en Suisse si vous :

  • êtes un ressortissant de l’UE ou de l’AELE avec un permis de séjour suisse qui réside en Suisse
  • détenir un permis C suisse .

Dans les deux cas, vous avez les mêmes droits qu’un citoyen suisse pour acheter une propriété. Vous pouvez acheter des immeubles de placement, des maisons de vacances ou des locaux commerciaux ainsi qu’une résidence principale. Si vous êtes titulaire d’un permis B suisse, vous pouvez également acheter une propriété, mais uniquement pour y vivre.

Les personnes en dehors de ces catégories, telles que les étrangers non-résidents, les résidents étrangers sans permis de travail suisse (y compris ceux travaillant pour les missions diplomatiques, les agences des Nations Unies et le CERN), ou les travailleurs titulaires d’un permis de travail de courte durée ou saisonnier, peuvent ne pas être autorisés à acheter une propriété ou avoir à demander un permis d’achat.

Sachez que les critères d’autorisation varient d’un canton à l’autre. Il favorise généralement les candidats qui achètent une résidence principale et qui sont installés dans le canton depuis cinq ans ou plus. Il existe un certain nombre de cabinets de conseil capables de vous aider à comprendre le processus d’achat d’un bien immobilier en Suisse, comme Cosmos Value .

La vie de frontalier : travailler en Suisse et vivre ailleurs

La Suisse est un petit pays. Beaucoup de ses grandes villes, dont Genève et Bâle, sont suffisamment proches des frontières pour qu’il soit possible de vivre dans un pays voisin tout en travaillant en Suisse.

Les prix de l’immobilier sont généralement moins chers de l’autre côté de la frontière. Si votre permis de travail le permet, vous pouvez envisager de devenir travailleur frontalier et d’ acheter une propriété en France ou d’obtenir une propriété allemande et un travail en Suisse.

Frais d’achat d’un bien immobilier en Suisse

Bien que les coûts réels de l’immobilier soient élevés, la Suisse est l’un des endroits les moins chers d’Europe pour acheter une propriété en termes de coûts de transaction. Selon le Global Property Guide , les coûts totaux payés par l’acheteur se situent généralement entre 0,25 et 3,55% du coût total de la propriété. Le vendeur paie entre 3,23 et 5,38 %.

Les frais de l’acheteur comprennent :

  • Taxe sur les mutations immobilières, qui se situe entre 0,2% et 3,3%
  • Frais d’inscription – 0,15%
  • Frais de notaire – 0,1%

Comment trouver un bien immobilier à acheter en Suisse

Comme dans de nombreux autres pays, la plupart des propriétés suisses sont en ligne via des agences immobilières et des portails immobiliers. Les annonces immobilières figurent également dans tous les principaux journaux et journaux spécialisés dans l’immobilier. Ceux-ci sont généralement disponibles gratuitement auprès des agents immobiliers et dans les centres commerciaux.

La forte concurrence pour les biens locatifs dans les grandes villes de Suisse signifie que certains appartements peuvent déjà avoir été loués au moment où vous les voyez répertoriés.

En termes d’achat et de vente, les ventes immobilières ont tendance à évoluer lentement, mais la connaissance locale reste un avantage. Inscrivez-vous auprès d’un agent local avec accès à des propriétés hors marché.

Comment acheter un bien immobilier en Suisse

Après avoir trouvé votre nouvelle maison, vous devez encore faire une offre, trouver un prêt hypothécaire, convenir de la vente et signer un contrat.

Ce n’est pas un processus qui avance rapidement. En Suisse, il est courant que le processus dure trois mois ou plus. Lors de l’achat d’une maison, vous devez prévoir 5 % du prix d’achat pour les frais et charges, y compris les droits de mutation immobilière, qui peuvent atteindre 3 % dans certaines régions.

Choisir une propriété en Suisse

En Suisse, il est rare de demander une expertise professionnelle de la propriété. Les constructeurs peuvent considérer une demande d’enquête comme un commentaire négatif sur la qualité de leur travail. Cependant, comme le vendeur n’est pas tenu de vous informer de tout problème, une enquête peut vous avertir à l’avance de problèmes graves, en particulier avec des propriétés plus anciennes.

Vous pouvez trouver une variété de types de biens immobiliers en Suisse, des grandes maisons individuelles aux appartements dans des blocs confinés. Minergie applique la norme de durabilité et d’efficacité énergétique dans les maisons neuves, avec entre 10 et 25 % des nouveaux bâtiments certifiés Minergie au cours des 20 dernières années, selon la région.

Vous êtes peut-être habitué à payer des frais de service pour l’entretien des parties communes si vous habitez en appartement. En Suisse, cependant, même les maisons individuelles sont susceptibles d’être accompagnées de frais de service annuels pour l’entretien des espaces communs tels que les parkings, les quais de bateaux ou les routes privées. Pour les appartements, le coût peut être d’environ 1% du prix d’achat chaque année.

Les impôts fonciers locaux en Suisse varient énormément d’une commune à l’autre ainsi que d’un canton à l’autre. Renseignez-vous sur le niveau d’imposition lorsque vous magasinez pour des propriétés.

Obtenir une hypothèque en Suisse

Avant de faire une offre, vous devez faire une demande de prêt hypothécaire auprès d’une banque. Les prêts hypothécaires peuvent être conclus directement avec les prêteurs, mais aussi avec un courtier en prêts hypothécaires qui assure la négociation entre le vendeur, le prêteur et, au besoin, signe le contrat au nom du client.

Lorsque vous faites une demande, le prêteur évalue la valeur de la propriété que vous envisagez et décide s’il vous offre un prêt hypothécaire. Un acompte de 20 % est généralement le minimum nécessaire, dont au moins 10 % en espèces.

Il n’existe pas en Suisse de régime général d’aide pour couvrir les frais d’achat d’un bien immobilier. Si vous n’avez pas le minimum de 20 % pour contribuer à une hypothèque, il est peu probable que vous puissiez acheter une maison en Suisse. La seule aide disponible est pour les premiers acheteurs. Certains fournisseurs de prêts hypothécaires offrent des taux d’intérêt plus bas pour aider les gens à accéder à la propriété.

Faire une offre sur un logement en Suisse

Le montant que vous pouvez emprunter lorsque vous contractez un prêt hypothécaire peut déterminer l’offre que vous pouvez faire pour une propriété. Une fois que vous avez décidé d’une offre, communiquez cette offre au vendeur, soit par l’intermédiaire de votre agent immobilier, soit directement. Les agents immobiliers en Suisse travaillent généralement pour le vendeur. Cela signifie que vous devez prendre leurs revendications avec une pincée de sel.

Si l’offre est acceptée, vous devrez peut-être verser un acompte à ce stade. Si c’est le cas, un notaire détient cela en séquestre. Vous avez toujours besoin d’un accord écrit couvrant les circonstances dans lesquelles le dépôt sera perdu ou restitué.

Vous devez également informer votre fournisseur de prêts hypothécaires que votre offre a été acceptée et remplir tous les documents restants avec lui. Ils informent alors le notaire que le mode de paiement est complet et que la vente peut avoir lieu.

Réaliser un achat immobilier en Suisse

En Suisse, un notaire s’occupe du transfert de propriété. Dans de nombreux cantons suisses, les notaires sont des officiers publics travaillant à la fois pour l’acheteur et le vendeur. L’acheteur peut suggérer un notaire ou vous pouvez en choisir un vous-même.

Le notaire :

  • Rédiger le contrat ;
  • Détenir les fonds de l’acheteur sous séquestre ;
  • Compléter le transfert officiel de la propriété ;
  • Enregistrer le changement de propriétaire ;
  • S’assurer que toutes les formalités légales sont accomplies ;
  • Être en mesure de donner des conseils sur la légitimité et la légalité d’une transaction.

Contrats de vente en Suisse

Un notaire rédige généralement le contrat de vente. En effet, dans certains cantons, cela est requis par la loi – et est donc assez standard. Cependant, si vous n’êtes pas familier avec la région ou ne parlez pas la langue locale, obtenez votre propre représentation légale pour expliquer les détails de l’accord. Comme l’hypothèque est convenue avant le contrat de vente, votre fournisseur de prêt hypothécaire peut vérifier le contrat pour vous, peut-être gratuitement. La loi suisse stipule que l’acheteur et le vendeur doivent être capables de comprendre la langue locale ou donner procuration à une personne qui peut signer en leur nom.

Emménager dans votre propriété en Suisse

Assurance

Vous devrez souscrire une assurance bâtiment si vous achetez une propriété en Suisse. Cela couvre généralement les incendies, les inondations et autres catastrophes naturelles et vous pouvez également souscrire une couverture supplémentaire.

Les assurances habitation facultatives en Suisse sont une assurance inventaire des biens du ménage et une assurance responsabilité civile pour couvrir les accidents des visiteurs de votre domicile.

Services publics et télécommunications

En plus d’organiser une couverture d’assurance, vous devrez également organiser des fournisseurs pour des choses telles que l’électricité, l’eau, Internet et la télévision. Le marché suisse est fortement privatisé en ce qui concerne la plupart de ces choses, vous devrez donc faire un peu de shopping pour trouver les meilleures offres.

Construire une maison en Suisse

Vous pouvez acheter un terrain et construire votre propre bien immobilier en Suisse, mais vous aurez besoin d’un permis pour le faire. Le terrain en Suisse est assez cher, commençant à environ 150 CHF le mètre carré et atteignant plus de 2 000 CHF par m/m². Le coût moyen est d’environ 350 CHF par m².

En plus de cela, vous devrez payer les coûts de construction. Ceux-ci dépendront de facteurs tels que le type de maison, le nombre d’étages et les matériaux utilisés. Vous pouvez utiliser un calculateur de coût de construction de maison pour vous aider à calculer les coûts globaux.

Vendre une maison en Suisse

À moins que vous n’achetiez une maison de retraite, vous voudrez probablement vendre votre propriété à un moment donné.

Les frais de vente d’une maison sont normalement de l’ordre de 3 à 5 % pour le vendeur. Si vous faites appel à une agence, attendez-vous à payer des frais d’au moins 0,5% du prix de vente. L’impôt sur les plus-values s’applique aux ventes immobilières en Suisse. Vous pourriez également devoir payer des impôts si vous donnez un bien à quelqu’un.

Lorsque vous vendez une maison suisse, vous avez la responsabilité d’informer l’acheteur de tout défaut de la propriété. Ne pas le faire pourrait entraîner une demande d’indemnisation à votre encontre.

Le processus de vente d’un bien immobilier en Suisse comporte de nombreuses étapes. Ceux-ci comprennent généralement :

  • Fixation d’un prix de vente servant de base à la négociation. Vous pouvez le faire en faisant évaluer la propriété, soit par un expert, soit à l’aide d’un outil d’évaluation en ligne.
  • Créer un document de vente détaillé qui comprend des éléments tels que des photos, un plan de construction et une description de la propriété.
  • Faire la publicité de la propriété via des canaux tels que des sites Web, des agents immobiliers et des petites annonces. Si vous faites appel à un agent immobilier, vous pouvez en rechercher un de bonne réputation auprès de l’Association suisse de l’immobilier ( SVIT ) ou de l’Union suisse des professionnels de l’immobilier ( USPI Suisse ). N’oubliez pas que vous devrez payer pour utiliser un agent immobilier suisse.
  • Rédaction d’un contrat une fois votre maison vendue. Cela se fait par l’intermédiaire d’un notaire. Certains cantons suisses proposent des notaires publics officiels, sinon vous devrez faire appel à un notaire privé.
  • Prendre des dispositions financières pour recevoir le dépôt initial de l’acheteur, suivi du montant total convenu au point de vente. Une fois l’argent versé, vous devrez payer les taxes dues sur la vente.
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